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不動産投資の利回りには表面と実質の2種類ある
違いを十分理解する必要があります
「投資をしたら、どのくらいの収益があるのか」それが一番、気になるところです。それを示すひとつの形が利回りといえるでしょう。
賃貸物件で言えば、総建築費に対する年間の家賃収入の割合、と簡単に考えるかもしれません。しかし、不動産の利回りには2通りあることを覚えておきましょう。
経費を引いたものが実質利回り
この総建築費に対する年間の家賃収人の割合を「表面利回り」と呼びます。この表面利回りでは、収益力を大まかにとらえることは可能です。ただし、表面利回りはあくまでもその物件を購入した時点での単年度の指標でしかないのです。その点に注意が必要です。
もうひとつが「実質利回り」。これは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などを引いた額を、投資金額で割ったものです。もちろん、購入の際に組んだ住宅ローン返済額も入ります。
比べてみると、たとえば1億円の物件で年間収入が800万円あれば表面利回りは8％になります。しかし、管理費用や修繕費、固定資殖税などの支出が160万円、ローン返済が500万円あるとすると年間収支は140万円となり、実質利回りは1.4％となるのです。
家賃を最初に決める際などには、表面利回りを参考にしてもいいかもしれませんが、最終的な判断は実質利回りの計算をしないといけません。そのためには、税金や諸経費など、住宅ローン以外にどれほどの金額が必要になるのか、把握しておく必要があります。
繰り上げ返済をして利回りアップする
また、当初、住宅ローンの返済額を高くしておくと、実質利回りは低くなってしまいますが、線上返済などを繰り返して、返済額を減らしてしまえば、実質利回りは高くなります。また、物件選びのときに、固定資産税の軽減期間をとれるようなものを選べば、それだけ圧縮することも可能です。
耐火建築物作であれば、火災保険が安く抑えられる可能性も高まります。実質利回りを貸出してから、可能な限り表面利回りに近くなるような工夫をすれば、利回りが高くなるともいえますし、表面利回りに近い物件を最初から探すという手段も講じることが可能なのです。
